Açığa Satış Nedir? Gayrimenkul Yatırımcılarının Bilmesi Gereken Temel Noktalar
- Açığa Satış Nedir? Genel Bakış
- Açığa Satış Nedir? Çalışma Mekanizması Nasıl İşler?
- Açığa Satışın Yatırımcılara Sağladığı Avantajlar Nelerdir?
Açığa satış nedir sorusu gayrimenkul satıcıları için cevabı oldukça önemli olan bir sorudur ve nasıl işlediğini bilmek gayrimenkul satıcılarının oldukça işine yarayacaktır. Satıcı için açığa satışın diğer adıyla kısa satışın (short sale) mali sonuçları, haczin sonuçlarından daha az ciddidir bu yüzden daha güvenli bir alternatiftir. Bir noktada mülk sahibi için daha kârlı bir anlaşma sunar bu da yatırımcıların gayrimenkulde açığa satış yapmayı tercih etme sebeplerinden birisidir.
Peki hangi durumlarda açığa satış yapılabilir, ne zaman yapmak daha uygundur ve hepsinin öncesinde açığa satış nedir sorularını gelin cevaplayalım.
Açığa satış, mali açıdan sıkıntılı bir ev sahibinin mülkünü ipotek için ödemesi gereken miktardan daha düşük bir fiyata satması olarak tanımlanabilir. Evinizi satmak, ipoteklerinizi ödemek için yeterli değilse açığa satış yapmak mantıklı bir karar olacaktır. 3. taraf olan satılan mülkün alıcısı bir banka değildir. Bu satıştan gelen tüm para borç verene gidecektir. Borç veren 2 yol izleyebilir. Ya bu farkı affedebilir ya da borçlunun bu farkın tamamını veya bir kısmını borç verene ödemesini gerektiren bir eksiklik kararı alır.
Açığa satış nedir daha rahat anlaşılması için kısa bir örnek verelim. Diyelim ki elinizdeki mülkün ipotek değeri 200.000 TL. Mülk açığa satış ile 150.000 TL’ye satılırsa 50.000 TL’lik bir eksik ortaya çıkar. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi bu eksiklik hakkında karar vermek borç verene kalmıştır. Borç veren kişi bu farkı affedebilir veya talep edebilir. Yatırımcılar, yani mülkü satın alanlar ise gayrimenkulü piyasaya göre daha uygun fiyattan satın alarak hızlı bir şekilde tekrar satabilir.
Mülk sahibi borç vereni açığa satış yapmaya ikna etmek zorundadır çünkü günün sonunda finansal kayıp yaşayan borç veren olacaktır. Açığa satış zor bir mali durumdan en az kayıpla çıkabilmek için en iyi seçeneklerden biridir. Alıcı için ise kârlı bir işleme dönüşebilir.
Açığa Satış Nedir? Genel Bakış
Mülk sahibi açığa satış işleminden önce satışla ilgili oluşabilecek herhangi bir sıkıntıyı önlemek için gayrimenkul sözleşmeleri hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Buna ek olarak açığa satış nedir bahsettik, şimdi bu işlemin gerçekleştirilebilmesi için hangi şartların sağlanması gerektiğine değineceğiz;
- Mülk sahibi ödemelerinde çok geride olmalıdır
- Konut piyasasının net değeri düşük olmalıdır
- Mülkün toplam değeri ipotek tutarından daha az olmalıdır
Bu tür satışların en iyi tarafı haciz işlemine bir alternatif oluşturuyor olmasıdır. Bu noktada aklınıza haciz ile açığa satışın arasındaki fark nedir sorusu gelebilir. Açığa satışta süreç mülk sahibi tarafından başlatılır ve mülk sahibi borç verecek kişiye finansal durumunun neden sıkıntılı olduğunu belgeler aracılığıyla göstermeye çalışır. Borç veren ikna edilirse süreç ilerler ve mülk sahibi satış yapabileceği üçüncü bir taraf arayışına girer. Hacizde ise süreç borç veren tarafından başlatılır ve mülk sahibi ödemelerini yapmadığında eve el koyma hakkına sahiptir. Haciz işlemi açığa satış işleminden daha kısa sürede sonuçlanır. Buna ek olarak haciz kredi geçmişinizi ciddi şekilde olumsuz olarak etkileyecektir ve başka bir borç verenin size ipotek teklif etmesi için yedi yıldan fazla süre beklemeniz gerekebilir. Açığa satış işleminde ise bu süre iki yıl gibi makul bir zaman dilimidir.
Açığa Satış Nedir? Çalışma Mekanizması Nasıl İşler?
Satın alma sözleşmelerinin hazırlanması bu tür satışların yapılması sürecinde oldukça önemli bir adımdır. Bunun yanında açığa satış nedir, nasıl yapılır, izlenmesi gereken adımlar nelerdir bilinmeden yola çıkılmamalıdır.
İlk adım tabii ki borç vereni ikna etmekten geçmektedir. Gerçekten zor durumda olduğunuzu kanıtlamanız borç verenin size sempati kurmasını sağlayacaktır. Yakın zamanda yaşanmış bir sağlık sorunu, boşanma veya işten atılma tarzı olayları bildirmek borç verenin kararını etkileyecektir. Bu süreç boyunca gereksiz harcamalardan kaçınmanız önemlidir. Hacizden kaçınmak için açığa satıştan yararlanmak isteyen birinin gereksiz harcamalara girişmesi samimi durmayacaktır.
İkinci adım kendinize profesyonel bir emlakçı bulmaktır. Açığa satış işlemi, yer yer karmaşık ve zor bir işlemdir bu yüzden kendi başınıza uğraşıp durumları daha da kötü hale getirmektense yardım almak en mantıklı hareket olacaktır.
Sonraki adım, bir ev denetimi yaptırmanızdır. Gerekli onarım ve tadilatlardan haberdar olmanız lazımdır ve tabii ki bu tadilatları gerçekleştirmek için borç verenin onayı gerekmektedir.
Sıradaki aşama fiyat belirlemektir. Mülkün satış fiyatını belirlerken, ihtiyacınız olan toplam para miktarını çıkardığına dikkat edin. Ayrıca belirlenen fiyat ipotek değerine ne kadar yakınsa sizin için o kadar iyi olacaktır fakat düşük bir piyasada eksiklik olması şaşırılacak bir durum değildir.
Borç verenin onayı da alındıktan sonra bir alıcı bulmanız gerekmektedir. Alıcı bulduktan sonra alıcının teklifini ve kendi teklifinizi bankaya sunabilirsiniz.
İpoteği karşılayamıyorsanız ve bölgenizdeki ev fiyatlarında düşüş görüyorsanız açığa satış işlemine başvurabilirsiniz. Tabii ki bu işleme başlamadan önce gerekli bilgi donanımına sahip olduğunuzdan emin olmanız gerekmektedir.
Açığa Satışın Yatırımcılara Sağladığı Avantajlar Nelerdir?
Bir mülkü piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satın alabilmek tabii ki yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Hızlı kâr elde etmek isteyen yatırımcıların çoğu bu yöntemi kullanır ve mülkü satın alıp hızla geri satar. Finansal olarak sıkıntıda olan mülk sahipleri de bu işten fayda sağlar.
Açığa satış yöntemiyle ev satın almanın yatırımcılar için bazı avantajları vardır. Bu avantajlardan bazıları şunlardır:
- Piyasa değeri fiyatlarının altında mevcut olan evler
- Rekabetçi satış fiyatları
- Ev hakkında ayrıntılı bilgi mevcudiyeti
Buna ek olarak açığa satış yöntemini kullanmak isteyen yatırımcılar açığa satış nedir, nasıl yapılır bilmelidir. Hatta bilmekle kalmamalı olaya doğru düzgün bir şekilde hâkim hale gelmelidir. Mülk sahipleri ile yatırımcıların anlaşmaya açık halde olmaları gereklidir böylece mülk sahipleri bu sıkıntılı durumdan çıkarabilecektir ve kredi durumları, haciz olması dahilinde oluşabilecek senaryodan çok daha iyi olacaktır.
Eğer bir yatırımcı iseniz ve doğru adımlar atmak istiyorsanız açığa satış nedir ve nasıl yapılır öğrenerek hızlı bir şekilde kâr elde edebilirsiniz.
Ekip Olarak Size Yardımcı Olmaya Hazırız!
Deneyimli göçmenlik ve iş avukatları, pazarlama uzmanları, iş danışmanlarımızla Liberty Business olarak şirketiniz ve sizin için aşağıdaki alanlarda profesyonel ve şeffaf iş anlayışımızla her türlü yasal destek için yanınızdayız.
- Gayrimenkul Danışmanlığı
- Marka Tescil Hizmetleri
- Telif Hakkı, Marka ve Patent Hizmetleri
- Göçmenlik ve Vize Hizmetleri
Bizimle hemen iletişime geçebilir, danışmanlık talebinizi bize mesaj olarak iletebilirsiniz. Ayrıca bizi Instagram, LinkedIn ve Facebook sayfalarımızdan da takip edebilirsiniz.